Esta expropiación tiene la misma causa y fundamento legal que la del parque del Sagrado Corazón: cuando un terreno se califica como parque /espacio libre ( tal como hizo el Plan General de Godella de 1990) y se plantea que el Ayuntamiento lo adquiera para su uso público a través de una expropiación, si esta no se realiza en los siguientes 5 años, el propietario puede reclamar y obligar en el Ayuntamiento que le expropie.
El terreno se pagará a 182 €/m² ( El Sagrado Corazón se pagó a 411), al establecer la ley que se valore como si fueran a construirse viviendas similares a las del entorno del solar, es decir, casas de Campolivar.
A lo largo de este año se hará ejecutoria la sentencia y ya han empezado las negociaciones con EDIFESA para acordar el método de pago (en cuotas, con canjes..). EU trataremos que este proceso tenga la máxima transparencia y participación ciudadana y de aquí a poco, sacaremos un boletín especial sobre urbanismo y próximas expropiaciones.
Mientras tanto, habría que reflexionar alrededor de la legalidad que tenemos que permite el expolio inpune de dinero público y Ayuntamientos, de qué manera haremos frente a este nuevo pago y a los que vienen pero sobretodo, qué pueblo resultará.
QUIERES SABER MÁS?
CRONOGRAMA DEL PROCESO DE EXPROPIACIÓN
DE LA PARCELA DEL BOVALAR
1990
Se aprueba el Plan General de
Ordenación Urbana de Godella en el cual se establece como Suelo
Urbano calificado como Sistema General de Espacios Libres, el “
Parc el Barranquet”, una extensión de 21.875 m2 situada
al lado del EPLA, a la derecha de la carretera que va de Godella a
Bétera. Dentro de este terreno está la parcela “El Bovalar” de
15.093 m2
31/7/2000
Edifesa se convierte en la propietaria
de la parcela el Bovalar en base a escritura de dación en Pago
otorgada por BAMI SA.
12/3/2010
Se publica al DOGV “el levantamiento
de actas e información pública previa a la ocupación”, es decir,
Conselleria inicia el expediente para la expropiación de 583 m2
de la parcela del Bovalar, colindantes al barranco, para realizar el
proyecto de conexión del Barranc dels Frares. Sin embargo, el
expediente se paralizó y así sigue en la actualidad.
4/3/2011:
Se recibe en el Ayuntamiento de Godella
un escrito de EDIFESA en el que se solicita la iniciación del
expediente de expropiación de la parcela el Bovalar.
¿En que se fundamenta esta solicitud?
El artículo 436 del Decreto 67/2006 DE
12 DE MAYO (ROGTU) dice que cuando un Plan urbanístico califica un
terreno como Parque/ Espacio Libre y establece la expropiación como
método de obtención, pasados 5 años de su aprobación definitiva,
los propietarios pueden iniciar el procedimiento de expropiación de
la siguiente manera:
Paso 1: presentan anuncio de su
intención de iniciar el procedimiento ( que es lo que ha hecho
EDIFESA con el escrito presentado el 4/3/2011)
Al cabo de 6 meses, pueden llevar a
cabo el
Paso 2: presentar su hoja de aprecio
(valoración del terreno = dinero que quieren por el solar)
Y al cabo de 3 meses:
Paso 3: Si el Ayuntamiento no ha
notificado su aceptación de la valoración propuesta o ha presentado
su hoja de aprecio alternativa ( cantidad que creen que se debería
pagar por el terreno), el propietario puede dirigirse al Juzgado de
Expropiación Forzosa para que establezca el precio del terreno, que
aceptarán ambas partes y que recibe el nombre de justiprecio.
¿Como sigue el proceso judicial?
Si no se está de acuerdo con lo que
establece este Juzgado, se puede presentar recurso contra su
sentencia ante el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad
Valenciana (TSJCV) y si no se está de acuerdo con lo que dice el
TSJCV, se puede presentar un nuevo recurso ante el Tribunal Supremo.
Lo que diga el Tribunal Supremo, se convierte en sentencia firme, ya
que no puede recurrirse su decisión ante ningún otro tribunal.
14/11/2011.
EDIFESA presenta ante el ayuntamiento
su hoja de aprecio (valoración del terreno) realizada por la
consultora PAU urbanismo. Establece que el precio del terreno es
3.572.287,93 €
Para la valoración del terreno lo
considera como suelo urbanizado (y no rural) y como el PGOU no
cuantifica el aprovechamiento urbanístico de la parcela (alturas que
se pueden construir), se le atribuye las características del entorno
en el que se encuentra la parcela ( y que son Campolivar nuevo y
antiguo (que tiene una edificabilidad de 0,30) y el área docente
EPLA, que no tiene edificabilidad). Coge también el Área de
referencia que establece el Ayuntamiento la cual engloba una amplia
zona (añade barrio de pitufos y el de la gasolinera), y hace la
media. Más abajo podéis leer un detalle de cómo se calcula el
precio.
21/2/2012
El Ayuntamiento contesta a EDIFESA en
forma de Resolución de Alcaldía, un escrito de la concejala de
urbanismo el cual dice que el expediente de fijación del justiprecio
se iniciará por ministerio de ley una vez transcurran los dos años
desde el anuncio del expediente ( que fue el 4/3/2011) y que debe
aportar la medición topográfica de los terrenos para determinar
bien su valor.
¿Por qué dice lo de los dos años en
lugar de los 6 meses?
El 4-11-2011 se publicó el Decreto
2/2011 de 4-11 del Consell que derogaba el artículo 436 del Decreto
67/2006, dándole esta nueva redacción al artículo 187 de la Ley
16/2005 de 30/12 (ROGTU): “Transcurridos 5 años del plan sin que
haya expropiación, deberá llevarse por ministerio de ley si
transcurren otros dos años desde dicho anuncio (sin que el
Ayuntamiento haga nada al respecto). La hoja de aprecio se presentará
y al cabo de 3 meses, se podrá ir al jurado de expropiación.
8/3/2012
El jurado provincial de expropiación
informa al Ayuntamiento que Edificaciones Ferrando ha solicitado el
justiprecio de la parcela y le requiere el expediente.
15/3/2012
EDIFESA contesta que ya se ha dirigido
al Jurado expropiación para que inicie la fijación del justiprecio
y que no está de acuerdo con lo que ha contestado el Ayuntamiento,
ya que el procedimiento se inició el 4 de marzo cuando estaba
vigente la anterior redacción del artículo.
15/3/2012
EDIFESA presenta un recurso de
reposición ante los tribunales por la resolución de alcaldía del
21/2/2012.
6/11/2012
El ayuntamiento envía al Jurado de
Expropiación su contestación en la que dice que:
1.- No puede fijarse precio en el
jurado porque no hay medición topográfica de la parcela, lo que
impide determinar la superficie real de dichos terrenos.
2.- que según la nueva redacción del
artículo 436 del ROGTU, el procedimiento debe iniciarse por
ministerio de ley a los dos años.
Pero que si va a fijar el precio...
1.- El suelo debe valorarse como Suelo
rural, ya que la parcela no está urbanizada.
2.- Que de valorarse como urbano, el
indice de edificabilidad bruta de las dos zonas de ordenación más
próximas (Campolivar nuevo antiguo) es de 0,23645 m2t/m2s
y el precio del suelo 55€/m².
21/2/2013
El Jurado de Expropiación emite su
justiprecio en 1.165.820,46€. Hace la valoración considerando la
parcela como suelo urbanizado (por estar calificacada en el PGOU como
suelo dotacional espacio verde, el cual urbanísticamente se
considera Suelo Urbanizado) y como dicho plan no le estableció
edificabilidad, le atribuye 0,23645 m2t/m2 que
es la misma que proponía el Ayuntamiento y que sólo considera
Campolivar. Respecto a la extensión de la parcela a expropiar
considera sólo 14.510 m2, es decir, no incluye los 583 m2
pendientes de expropiar por Conselleria.
Respecto al tema de si debería haberse
esperado 6 meses o 2 años antes de pasar a juzgado, dice que la
nueva redacción del artículo no se aplica con carácter retroactivo
(es decir, a procesos que ya se habían iniciado) por lo que EDIFESA
tal como hizo, sólo debía esperar 6 meses y todo el proceso ha sido
legal.
Tanto EDIFESA como el Ayuntamiento
recurrirán esta sentencia ante el TSJCV. Ferrando pide que se valore
como ella propone y que se considere la totalidad de la parcela (los
15.093 m2 sin quitar los 583 m2 a expropiar
por Conselleria). Por su parte, el Ayuntamiento pedirá que se valore
el suelo a 59,24€/m2.
22/2/2013
La Secretaria del Ayuntamiento se pone
en contacto con los abogados del Ayuntamiento para que estudie la
conveniencia de poner recurso a la sentencia del jurado de
expropiaciones.
11/3/2013
Informe de los técnicos municipales
sobre la viabilidad de la interposición de recurso Contencioso
Administrativo contra el acuerdo del Jurado Provincial de
Expropiación. La ley obliga a que el Secretario del Ayuntamiento
haga un dictamen para poder presentar dicho recurso.
El informe considera que sí que hay
que presentar recurso porque:
a) No hay medición topográfica que permita conocer con exactitud la superficie a expropiar después del inicio de expropiación de Conselleria.
a) No hay medición topográfica que permita conocer con exactitud la superficie a expropiar después del inicio de expropiación de Conselleria.
b) Debería aplicarse el nuevo
Reglamente que establece en dos años y no en 6 meses, el tiempo que
hay que esperar para poder acudir al jurado de Expropiación.
c) La valoración que hace el Jurado no
se considera ajustada a derecho porque
- Debería considerarse suelo rural, en tanto no se encuentra integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios, y no tiene acceso pavimentado adecuado.
- Las valoraciones distan de la realidad pues el valor unitario de la zona es de entre15 y 30 €/m2. El precio adecuado debería ser de unos 55 €/m2 (aunque no lo justifica).
- Se está intentando llegar a un acuerdo con EDIFESA pero la interposición del recurso no afectaría a dicha negociación, si llega a buen puerto.
Un informe sin fecha, sobre dicha
negociación, dice que se está negociando una posible recalificación
a suelo residencial. Mientras que el Ayuntamiento ofrece una
edificabilidad de 0,23645m2t/m2s (que
permitiría construir 3.991,7 m2 de techo), EDIFESA pide
para lo 15.093 m2, una edificabilidad de 0,3 m2t/m2s,
lo que daría lugar a (4.527,9 m2 de techo). También se
proponen posibles permutas en el sector 25 y 26.
17/3/2013
Escrito del arquitecto municipal a los
Abogados del Ayuntamiento pidiéndoles que interpongan el recurso.
13/5/2013
Edificaciones Ferrando pone recurso
Contencioso Administrativo contra la desestimación por silencio del
recurso formulado el 14/3/2012 contra la resolución del concejal de
urbanismo del 21/2/2012, ya que la habían presentado conjuntamente
con el recuso del tribunal expropiatorio ante el TSJCV pero éste
contestó diciendo que no era competencia suya sino de los Juzgados
de lo Contencioso Administrativo.
20/9/2013
Llega al Ayuntamiento el “Informe de
valoración de la parcela” encargado a una asesoría, para poder
utilizarlo como presentarlo como su propuesta de justiprecio en los
tribunales. En él se indica que el terreno debe valorarse a precio
de la fecha 10/11/2011, que es cuando se inicia la pieza del
justiprecio, ascendiendo el total a 902.475,74€
22/7/2013
Llega escrito del TSJCV requiriendo al
Ayuntamiento el expediente de la expropiación.
5/9/2013
El Ayuntamiento envía el expediente.
30/6/2014
Se emiten las Aclaraciones al dictamen
pericial del TSJCV a los efectos de determinar el justiprecio de la
parcela (El TSJCV ha pedido a un perito que establezca el precio de
la parcela y tras presentarlo a ambas partes, estas realizan una
serie de preguntas las cuales se contestan en el presente escrito).
1/8/2014
Escrito en el que se informa al
Ayuntamiento que habiendo presentado EDIFESA recurso contra el
justiprecio del Juzgado de Expropiación Provincial, se pide como
prueba el cálculo de la edificabilidad media realizado por el
arquitecto municipal.
26/3/2015
El TSJCV emite sentencia (Sentencia
139/15 de 26-3-2015) la cual dice que:
- No hay que incluir los 583 m2 que están pendientes de expropiar por conselleria por tanto, la superficie a expropiar por el Ayuntamiento es de 14.510 m2.
- Ha encargado la valoración de la parcela a un perito judicial que ha establecido el valor del suelo en 182,36€/m2 y acepta esta valoración por tener unos puntos de vista más razonables que los del Jurado de Expropiación y apoyo documental suficiente. Desestima la petición del Ayto de consultar otro perito. Estima parcialmente el recurso de EDIFESA fijándose el precio total en 2.778.193 euros más los intereses que establece la legalidad (artic 34 y 42).
- No se hace expresa mención a las costas
Ante esta sentencia el Ayuntamiento
pedirá recurso de casación ante el Tribunal Supremo, pidiendo una
nueva fijación del justiprecio basándose en dos motivos, que no
puede hacerse una nueva valoración después de la del Jurado de
Expropiación y que la edificabilidad aplicada no es correcta.
10/6/2015
Informe de los técnicos municipales
del informe del perito judicial del TSJCV. Dice que la parcela no
puede recibir la calificación de suelo urbanizado por no cumplir
ninguno de los puntos que definen dicho suelo (3. artic 12 TRLS) por
eso debe considerarse suelo rural y la perito del TSJCV no aplica
correctamente dicha legislación. Estas consideraciones han sido
seguidas por el Tribunal Supremo en últimas sentencias relacionadas
con expropiaciones.
También dice que se han cogido como
valor de inmueble chalets caros de Campolivar.
16/10/2015
Sentencia del Juzgado
Contencioso-administrativo que desestima el recurso puesto por
EDIFESA contra el Ayuntamiento de Godella contra la resolución del
21-2-2012 de la concejala de urbanismo.
10-12-2015
El Supremo admite a trámite el recurso
del Ayuntamiento.
5/12/2016
Sentencia del Tribunal Supremo con
fecha 5-12-2016 en el cual se falla que el recurso de casación
presentado por el Ayuntamiento de Godella no ha lugar. La
edificabilidad de 0,3377 del perito del TSJCV es correcta y por tanto
el precio que establece también.
Las costas máximas que puede pedir
EDIFESA serán de 4000 euros mas IVA.
Detalle valoración (Cómo calcula
EDIFESA el precio de la parcela):
Precio Parcela= Aprovechamiento
(0,394954 m2t/m2s) · (15093 m2)
Superficie de la parcela · Valor de repercusión (570,74 euros el
m2techo) = 3.402.178,99 €
Se le suma el premio de afección (5%)
= 170.108,95 €
Precio Total: 3.572.287,93 €
Cómo se calcula el Aprovechamiento
(alturas que se pueden construir):
Al no estar cuantificado en el PGOU el
aprovechamiento urbanístico de la parcela se le atribuye la
edificabilidad media y uso mayoritario en el ámbito espacial
homogéneo en el que se encuentra el Bovalar ( y que son Campolivar
nuevo y antiguo (que tiene una edificabilidad de 0,30) y el área
docente EPLA, que no tiene edificabilidad). Coge también el Área de
referencia del Ayuntamiento que engloba las anteriores zonas y
también el barrio de pitufos y de la gasolinera ,y hace la media (
dividiendo entre la superficie), resultando un IEN=0,394954.
Cómo se calcula el Valor de
repercusión:
Tal como establece la ley, se emplea la
Metodología residual estática que establece la siguiente fórmula:
Valor de mercado del suelo= ( Valor de
mercado del inmueble terminado) · (1- margen de beneficio del
promotor)- (costes y gastos de la promoción).
Para calcular el Valor de mercado del
inmueble terminado:
Se considera el coste de edificación
de una unifamiliar aislada de dos plantas con garaje: 897€/m2
( este valor lo obtiene de una revista especializada)
Valor de mercado del producto final:
2171,63 €/m2t ( se coge muestra de Fotocasa para
unifamiliares de Campolivar y Rocafort)
Gastos promoción: 24% del coste de
construcción
Gastos comercialización: 3% precio
venta
Gasto financieros: 1,5% precio de venta
Margen bruto promotor: 18%
Total valor de repercusión del suelo =
570,74€
Cómo calcula el valor de la parcela el
Jurado de Expropiación Provincial
Valoración: ley 8/2007 de 28 de mayo
de suelo
Debe considerarse suelo urbanizado por
estar calificacada en el pgou como suelo dotacional espacio verde.
Como no se ha establecido eificabilidad, le atribuye 0,23645 m2t/m2
( la misma que el Ayuntamiento, que sólo considera el barrio de
Campolivar)
Para calcular valor de repercusión:
Residencial
Valor inmueble: 1950 €/m2t
Margen beneficio promotor: 0,2
Pagos necesarios:750 €/m2
Por lo tanto F= Valor del terreno (810
€/m2) · edificabilidad (0,23645 m2t/m2)
=191,52
menos cargas pendientes=115
76,52€/m2 · 14510
€/m2=1.110.305 €
Más el 5% de premio de afección=
55.515 €
TOTAL: 1.165.820,46 €
Valoración del perito Judicial del
TSJCV
Valor venta: 2284,9€
Coste construcción: 1178,12€
aprovechamiento:0,3377 ( pero hace
descuento del porcentaje viario quedando 0,26219m2t/m2s
beneficio promotor 18%
Sin gastos de urbanización.
Valor resultante: 182,36€/m2
En calent, quin desficaci de "gent" ens ha portat l'ajuntament, tan malament!!!
ResponderEliminarSempre poden dir que ells no sabien d'això!!!
Però quedarien com la infanta, i algunes persones més... i...
NO dic res més, de moment...
Mol bé per la informació, però hi ha que recordar que la mala gestió l'acabem pagant els veïns:
ResponderEliminarEl Deute el té l'Ajuntament o els veïns?